O que acontece quando uma compra de imóvel precisa ser interrompida antes da entrega? Essa situação pode surgir por diferentes motivos, desde uma mudança nas condições financeiras do comprador até o descumprimento de uma obrigação prevista no contrato. Quando as partes decidem encerrar o negócio, entra em cena o distrato imobiliário.

Embora o termo pareça técnico, a ideia é simples: desfazer um contrato firmado entre comprador e incorporadora. As consequências, porém, variam conforme o motivo do encerramento, o tipo de contrato e as condições previstas no documento assinado.

O distrato imobiliário é o instrumento usado para formalizar o encerramento de um contrato de compra e venda de imóvel por acordo entre as partes. Ele registra a decisão de desfazer o negócio e estabelece as condições para esse encerramento, com os valores a devolver, descontos, prazos e outras obrigações.

Neste ponto, é importante diferenciar o distrato de uma resolução contratual por inadimplemento. No distrato, existe um acordo para encerrar o contrato. Já a resolução decorre do descumprimento de uma obrigação prevista no negócio. 

A Lei nº 13.786/2018 trata das duas situações e determina que as consequências do desfazimento estejam apresentadas no quadro-resumo do contrato.

O primeiro passo é verificar o contrato de compra e venda. Nele devem estar as informações sobre as consequências do desfazimento, com destaque para as penalidades aplicáveis e os prazos para devolução de valores. 

Com as condições, as partes formalizam o encerramento e definem os valores que serão restituídos ou descontados.

Quando o comprador é responsável pelo desfazimento, a Lei nº 13.786/2018 prevê a dedução integral da comissão de corretagem e de uma pena convencional de até 25% da quantia paga. Em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, essa pena pode chegar a 50%, conforme a previsão legal aplicável.

Também podem existir descontos previstos em lei, como impostos sobre o imóvel, cotas de condomínio, contribuições associativas, valor de fruição e outros encargos previstos no contrato.

O prazo para devolução também depende da situação. Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o valor remanescente, depois das deduções previstas, deve ser pago em parcela única após 180 dias do desfazimento. 

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a lei estabelece prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente. Se houver revenda da unidade antes desses prazos, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias da revenda.

Essa situação é diferente daquela em que o comprador decide encerrar o contrato por sua própria iniciativa. Quando o incorporador descumpre uma obrigação que permite a resolução do contrato, as consequências seguem regras próprias.

Um exemplo é o atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância de 180 dias, quando o atraso não decorre de responsabilidade do adquirente. Nessa hipótese, o comprador pode promover a resolução do contrato e receber a integralidade dos valores pagos, além da multa estabelecida, no prazo legal.

A Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, alterou as Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979 para disciplinar o desfazimento de contratos imobiliários por inadimplemento do comprador ou do incorporador.

Agora, a legislação exige um quadro-resumo no contrato, com informações sobre preço, entrada, corretagem, forma de pagamento, índices de correção e consequências do desfazimento, além de destaque para penalidades e prazos de devolução.

Além disso, questões relacionadas ao prazo de entrega foram contempladas. Se o contrato estabelecer, de forma expressa e destacada, tolerância de até 180 dias corridos para a conclusão do empreendimento, esse período, por si só, não dá ao comprador direito de resolver o contrato. 

Por outro lado, se o prazo for ultrapassado sem responsabilidade do comprador, é prevista a possibilidade de resolução, com devolução integral dos valores pagos e da multa prevista, em até 60 dias corridos.

Não existe uma regra geral que obrigue o comprador a contratar um advogado para formalizar um distrato consensual. Quando existe acordo entre as partes, o procedimento pode ser feito por meio do instrumento específico de distrato, conforme as condições estabelecidas.

A orientação jurídica pode ser importante quando existem dúvidas sobre valores, descontos, prazos ou quando não há acordo entre as partes. Antes de solicitar ou assinar um distrato, vale ler o contrato com atenção, conferir o quadro-resumo e entender quais valores podem ser devolvidos ou descontados.

Antes da formalização, confira:

Entender essas informações antes de fechar um negócio imobiliário também faz parte de uma compra mais consciente e alinhada ao momento de cada comprador.

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